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    跨区域多项目的房地产项目设计管理研究.pdf

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    跨区域多项目的房地产项目设计管理研究.pdf

    第30卷第2期 2013年6月 土木工程与管理学报 Journal of Civil Engineering and Management V01.30 No.2 Jun.2013 跨区域多项目的房地产项目设计管理研究 李忠富, 张亚妮 大连理工大学建设管理系,辽宁大连116023 摘要设计管理是房地产项目管理中重要的一个部分,现在我国的房地产行业竞争越来越激烈,随着市场不 断的走向成熟,项目设计管理越来越受到开发商的重视。将项目管理方法引入到房地产开发项目的设计管理 中,将会对设计过程中的进度、成本、质量控制起到积极的作用。本文的主要内容是跨区域多项目的房地产项 目设计管理,首先提出了房地产项目设计管理的三种模式,并对其进行了分析比较;然后基于第三种设计管理 模式,分析了房地产项目设计管理流程和职能,以及设计管理的工作分工和内容;最后从设计进度管理,设计成 本管理和设计质量管理这三个方面阐述了房地产项目设计管理模式的实施,并提出了运用设计管理创新方法 来进行项目全过程设计管理,实现项目进度、成本、质量等各方面的协调统一。 关键词房地产项目;设计管理;用户参与;设计流程 中图分类号F293.3 文献标识码A 文章编号2095.0985201302-0074-06 Design Management of Cross-region and Multi-project in Real Estate Project L/Zhong-fu.ZHANG yani Department of Construction Management,Dalian University of Technology,Dalian 1 1 6023,China AbstractDesign management is an important part in the real estate projeet management.Now the real estate industry in China is increasingly competitive.With the market getting more and more developed,the developers pay more and more attention to design management.It will play a positive role to the control of schedule,cost and quality if the s of project management are introduced to the design management in real estate project.The main content of this paper is the design management of Crossregion and Multiproject.Firstly this paper proposes three modes of design management in real estate and makes a comparative analysis on them.Then based on the third mode, the content and steps of design management,and the division and content of design management work are analyzed.Finally,from the schedule management,cost management and quality management of design,the implement of design management in real estate is introduced,and the paper puts forward the use of the innovative s in life cycle design management to achieve coordination of projeet schedule,cost and quality. Key wordsreal estate project;design management;user participation;design flow 目前,国内学者对设计管理 的定义为界 定设计问题与目标,寻找合适的设计师,整合、协 调或沟通设计所需的资源,运用计划、组织、监督 及控制等管理手段,寻求最合适的解决方法,并通 过对设计战略、策略与设计活动的管理,在既定的 预算内及时有效地解决问题,实现预定目的。 设计阶段是建筑产品增值的重要环节,在项 目的前期策划和设计过程中引入项目管理的方 法,对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、 成果、风险和质量的管理,都会起到积极的作用。 它将使房地产开发公司的决策和对项目设计的监 控更为具体化,操作更简便、理性和有序,有助于 收稿日期2013114修回日期20133-20 作者简介李忠富1964.,男,哈尔滨人,教授,博导,博士,主要研究方向为建设项目管理、房地产经济与管理、住宅产业化等 EmailLizhongfudlut.edu.cn 第2期 李忠富等跨区域多项目的房地产项目设计管理研究 ’75 决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制, 并对项目的后期建设产生积极的影响。 1 房地产项目设计管理模式分析 设计管理模式的构建主要应用了系统工程方 法,其过程包括设计管理模式的逐步发展、设计团 队人员组成、设计流程职责的明确等,这些都是开 展设计工作的基础,在此基础上才能保证设计的 进度、费用、质量。 现在各大房地产公司已经从单一城市开发向 跨区域多项目开发模式前进,逐步形成了在全国 布局的发展趋势。其开发模式发生了很大的变 化从原来短平快的合作开发模式,到小而全的多 项目开发模式,再到精耕细作的成片开发模式。 这些都对房地产项目的设计管理提出了新的挑 战。本文根据房地产开发商发展所处阶段,将设 计管理分为以下三种模式。 1.1房地产开发初期单一项目设计管理模式 单一项目设计管理时,房地产公司可设或可 不设设计部,人员数量相对较少,办公地点有时设 在项目现场。一般情况下,不设置专门的室内、景 观、结构、机电设计师,通常由建筑师、项目工程师 兼任。管理内容一般包括设计合同管理、与设计 单位协调沟通等两大方面管理内容。单一项目设 计管理模式组织架构如图1。 建筑师f f 鑫 7 f f l 图1单一项目设计管理模式组织架构 1.2房地产发展期多项目设计管理模式 多项目设计管理时,房地产公司通常设设计 总监及设计部门,人员数量也较为充足,各专业配 备较为全面,通常会设置专门的室内、景观、结构、 机电设计师,各项目实行项目建筑师牵头制。管 理内容除设计合同管理、与设计单位协调沟通等 内容外,增加了设计质量控制以及设计造价控制 等内容。多项目设计管理模式组织架构如图2。 图2多项目设计管理模式组织架构 1.3房地产高峰期跨区域多项目设计管理模式 跨区域多项目E2]设计管理通常采用三级设 计管理体系_3 J,这一管理体系是将总部、区域、地 区公司的领导决策和设计、投资、营销、发展等各 方面的专业意见在规划设计中有机结合,使设计 符合市场需求,并不断创新,同时使设计管理体系 制度严格、分工明确。三级设计管理体系的建立, 使设计管理从传统的直线职能管理架构向区域公 司制管理架构转变,建立了有效的设计风险管理 体系,推动了设计标准化体系和创新研发体系的 完善,进而形成了未来房地产市场中的竞争优势。 跨区域多项目设计管理模式组织架构如图3。 图3跨区域多项目设计管理模式组织架构 1.4三种管理模式的比较分析 一个房地产公司的发展,总是从第一个项目 开始的,所面临的就是单一项目的管理,这种单一 项目的设计管理由于处于房地产开发初期,组织 架构很简单,人员数量相对较小,所以管理难度不 大;随着房地产公司的发展壮大,必将由单一项目 向多项目发展过渡,此时项目的设计管理模式转 变为房地产发展期多项目设计管理模式,此阶段 的设计管理相对来说就较为复杂。现在跨区域开 发逐渐成为房地产开发商进行项目开发的流行趋 势,也是房地产公司扩大经营的必由之路,设计管 理也逐步向跨区域多项目设计管理模式变化。第 三个阶段的管理模式是前两个阶段的发展和丰 富,所以本文以第三个阶段的管理模式为研究对 象,其管理方式也通用于前两个阶段的设计管理。 2房地产项目设计管理流程及要点 2.1项目设计管理流程 对于跨区域多项目的房地产公司来说,其管 理工作是相当复杂的,需要包括项目管理、知识管 理以及业务流程管理这三方面来进行设计管理。 要根据关键控制点、项目主计划、专项计划等来进 行分级管理。总部公司在整个设计管理流程中起 到一个统筹规划的作用,给整个项目的运行指引 了一个大的方向和方针,把控项目的整体运行,使 风险达到最小。区域公司的责任贯穿于地区公司 具体实施项目的全过程,对重点工作项、关键控制 点、审批点等要素进行审批和检查,保障设计成果 76 土木工程与管理学报 符合组织的管控规范要求,审批通过后交由地区 公司完成。地区公司负责项目的具体实施,其流 程如图4。 图4地区公司设计管理流程 地区公司设计管理流程主要描述了建筑规划 设计的主要流程,景观专业、室内设计等专业的流 程穿插在整个设计流程之中,它可以很好的规范 设计管理工作,保证设计工作的有序性l4 J。 2.2项目设计管理职能 设计管理贯穿于房地产开发各个阶段的管理 中,包括项目概念及规划设计,建筑方案设计和初 步设计、施工图设计及事后的设计变更等。根据 开发阶段的划分,设计管理的职能一般分为三级 职能,一、二级职能为总括职能,三级职能要根据 项目的具体睛况来定。项目设计管理职能如表1。 表l房地产开发项目设计管理职能 一级职能 二级职能 1概念摆 ., 概念策划 ;; 塞篆 橐 4概念策划实施 项目管理 1建筑设计管理 2室内设计管理 3景观设计管理 4结构设计管理 5机电设计管理 设计研发及其它专项 下,对设计质量、设计进度及设计计划进行控制, 从专业技术、产品标准、产品创新等方面给予指导 和支持,并结合各地区公司的实际情况进行推广。 3地区作为设计管理的具体实施单位,落 实和执行集团决策委员会和区域管理委员会的设 计决策与审批意见。主要从事基础性技术管理和 项目设计实施执行工作,主要工作可分为前期策 划阶段、各设计阶段的过程管理,以及针对设计单 位的图纸阶段技术管理、现场施工技术管理。 2.3.2设计管理工作的主要内容 1设计合同管理工作内容主要包括对设 计合同条款的约定、实施、检查、监督等工作,其中 重点是通过设计费的拨付方式对设计进度阶段 性产品实行有效的控制;对设计进度计划的执 行、计划的动态调整以及与相关单位的沟通等项 工作进行必要的监督、检查。 2设计沟通管理工作包括与相关单位协 调、沟通等工作内容。 3设计质量控制工作内容主要包括对向 政府报批的设计文件进行事前审查;对各设计阶 段的设计文件进行形式审查除了符合设计程 序、审签手续、文件齐全外,还应包括政府规定的 施工图审查程序和实质性审查包括指出设计 文件中的各种实质性质量问题、审查各专业综合 管线布置、提出优化设计建议、组织专项技术问题 论证等。 4设计造价控制工作内容主要包括审核 设计方案的经济性包括项目运行维护费;在设 计阶段审核项目的施工工艺合理性、缩短工期降 低造价的可能性;审核限额设计包括各专业限 额设计成本控制的落实情况;以性价比指标优 化设计方案或调整项目投资指标。 1研究与开发 ;; 息 3 房地产项目设计管理的实施 管理 2.3 项目设计管理的分工及主要工作内容 2.3.1设计管理的分工 跨区域多项目设计管理模式采取三级设计管 理体系,总部、区域和地区这三级的分工如下 1总部是设计的最高决策机构,主要侧重 于规划设计的风险控制,对项目的总设计费用和 设计定稿方案具有审批权。 2区域作为设计管理的责任单位,主要集 中在策划及设计阶段,把控区域所辖地区公司所 有项目设计管理的全过程,并对各设计子项及节 点进行评审和审批。在公司整体开发目标的要求 总部要根据自身情况做出针对设计工作的长 期规划和方法策略,区域和地区的相关设计部门 要以总部战略为设计准则,根据这一方向性要求 开展设计管理工作。设计管理必须有明确的目 标,作为项目管理的一个分支,设计管理也要做好 进度、成本、质量这三大目标的控制工作,区域和 地区的设计部门应根据企业的近期经营目标制定 近期的设计目标。 3.1项目设计进度管理 3.1.1区域设计进度管理 一套完善的设计计划对于有效的设计进度控 第2期 李忠富等跨区域多项目的房地产项目设计管理研究 。77 制是非常重要的 J。区域应以总部的设计战略 为指导原则,根据项目总体发展部署和指标要求, 以保证设计质量为前提,满足各专业各设计环节 切实可行的基本时间周期为底线,达到项目总体 发展要求为目标,制定项目整体设计进度计划及 各重要节点的设计进度计划,并在整个设计过程 中对进度进行宏观指导。 项目整体设计进度计划内容包含1项目 设计进度关键路线之主要设计阶段的周期和节 点包括规划设计招投标或委托设计、方案设计、 初步设计、施工图设计的周期和节点要求;2其 他同步进行的项目设计工作子项的介入节点和周 期要求包括景观概念设计、方案设计、初步设计、 施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节 点,装修概念设计、方案设计、初步设计、施工图设 计的周期和在整体进度计划中的介入节点;3 项目设计进度计划制定的前提条件项目发展计 划的重要节点,包括定位、开工、开盘等节点的时 间要求。 3.1.2地区设计进度管理 在项目整体设计进度计划的控制下,地区应 制定详细的设计进度计划,并对设计进度随时进 行检查和讨论。 项目详细设计进度计划包含1达成各主 要设计阶段的周期和节点要求的详细实施计划; 2各详细实施计划的分项工作内容要求和时间 要求、节点链接;3具体的设计管理工作实施细 节和周期,要根据项目的实际情况和发展要求进 行编制。 3.2项目设计成本管理 3.2.1区域设计成本管理 首先是项目总体设计费用的制定。区域根据 项目的实际情况和项目所在地区设计的市场行 情,以及总部对设计费用的控制原则,对项目的总 体设计费用及各子项进行预算,形成项目整体设 计费预算表。预算表内容一般包括勘察、前期设 计、设计招标、方案、施工图设计、景观设计、室内 设计、专项设计等八大部分。 对于设计过程中的成本控制如表2所示,根 据1.1的流程图,我们可以把整个流程简化为三 大阶段,设计方案优化阶段、扩初设计阶段和施工 图设计阶段。 总之,区域的责任在于审核、控制、指导和监 督,在总部的总成本控制原则下,把地区公司的各 项设计成本控制在计划之中,并对成本偏差进行 及时的指导纠正。 表2设计阶段区域公司成本控制任务 设计阶段 设计阶段成本控制任务 耋 ;重荔雾蒸 对设计单位提 1审核扩初设计任务书中有关成本控制的 扩初 内容 设计阶段2审核项目设计总概算,并控制在总投资计 划范围内 蓍 3.2.2地区设计成本管理 首先是设计费用控制。地区公司应在项目总 体设计费用的控制下,根据项目的实际发展情况, 对各专业各环节各阶段设计单位或合作单位进行 选择,同时进行商务谈判,使得各专业各环节各阶 段设计费用符合项目总体设计费用的要求。包括 规划、户型、立面、景观、室内等主要方案及施工图 等各方面。对于设计过程各环节成本控制见表3 所示。 设计阶段 设计阶段成本控制任务 1根据优化设计方案编制项目总成本修 设计方案 正估算 优化阶段2比较修正成本估算与投资估算,编制各 种成本控制报表和报告 1根据项目的具体情况,采用价值工程方 扩初 法,挖掘节约投资的可能性 设计阶段2比较设计概算与修正成本估算,编制各 种成本控制报表和报告 1对设计从施工、材料、设备等多方面作 必要的市场调查和技术经济论证,提出 咨询报告 2若发现设计可能会突破投资目标,则协 s 构安 4分析个投标单位的投标报价,并选择合 适的投标单位 5处理设计过程中出现的索赔和与资金 有关的事宜 3.3项目设计质量管理 设计质量管理是使提出的设计方案能达到预 期的目标并在施工阶段达到设计所要求的质量。 设计质量的优劣会直接影响到项目的使用价值和 功能,是项目质量的决定性环节,只有制定明确的 设计程序并对设计过程的每一阶段进行评价,才 能有效的控制设计质量。 房地产开发商对设计质量进行控制的主要工 作是审核设计图纸,一套完整、严谨的设计图,可 第2期 李忠富等跨区域多项目的房地产项目设计管理研究 79 但我国房地产开发商的设计管理工作还是个薄弱 环节。本文站在开发商角度,在大规模、多项目同 时开发运作的前提下,总结出了房地产开发企业 在设计管理上采用的管理模式、流程和理念。通 过全过程设计管理,实现项目进度、质量、成本等 各方面的协调统一,使开发项目经济利益最大化、 社会效益最大化。 参考文献 [1]Tero Sakafi Juuti,Timo Lehtonen.Design Management in Product Development 0rganisationthe Elabora tion of Comprehensive Design Management Model[J]. 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[10]Luck R,McDonnell J.Architect and user interaction the spoken representation of and functional mean ing in early design conversations[J].Design Studies, 2006,272141.166. 上接第40页 拉桥几何非线性因素,给出了一种斜拉桥成桥初 始索力迭代方法,实现了梁斜拉桥成桥初始索力 的快速,准确计算。该索力确定方法避免了繁琐 的手工调索过程,大大提高了工作效率,为今后类 似的斜拉桥成桥分析计算提供了思路。 参考文献 王为圣,赵荣高,李峰辉.斜拉桥成桥索力确定在 ANSYS中的实现[J].重庆交通大学学报自然科 学版,2007,2651720. 谢飞翔,陈玉骥,邓发杰.ANSYS二次开发技术在 确定缆索承重桥梁成桥初始恒载索力中的应用 [J].黑龙江交通科技,2007,15847980. 程进,江见鲸,肖汝诚,等.ANSYS二次开发技术 及在确定斜拉桥成桥初始恒载索力中的应用[J]. 公路交通科技,2002,19350.52. 叶梅新,韩衍群,张敏.基于ANSYS平台的斜拉 桥调索方法研究[J].铁道学报,2006,284128一 】3】. [5]严国敏.现代斜拉桥[M].成都西南交通大学出版 社,1996. [6] 卫星,强士中.利用ANSYS实现斜拉桥非线性分 析[J].四川建筑科学研究,2003,2941416. [7]刘沐宇,汪峰,聂俊青.基于双主梁模型的三塔 斜拉桥几何非线性分析[J].武汉理工大学学报, 2010,32215155. [8] Fleming J F.Nonlinear static analysis of cablestayed bridges[J].Computers and Structures,1979,10 4621-635. [9] Wang Pao-Hsii,Lin HungTa,Tang TzuYang.Study on nonlinear analysis of a highly redundant cable stayed bridge[J].Computers and Structures,2002, 802165-182. 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